Con frecuencia vuelvo sobre este tema y dos situaciones vividas en el Despacho profesional de Rodrigo Abogados en Guadalajara esta semana demuestran que vale la pena seguir insistiendo. El último post sobre la cuestión lo concluía diciendo que, en la medida en que un contrato es Ley entre las partes contratantes y que, como reza el aforismo pacta sunt servanda (los contratos están para cumplirlos), lo más aconsejable es que el acuerdo lo redacte o revise un experto en Derecho (y no un profesional diferente). Es la mejor forma de prevención de conflictos y no tiene por qué ser lento ni costoso.
Sirve para ejemplificar lo que digo algo que puede resultar hoy día muy común. La compra de una vivienda o de una parcela de terreno a la mayoría le parecen que son actos que pueden hacer por sí mismos, sin necesidad de buscar apoyo, confiando en el gestor, el agente de la propiedad inmobiliaria o en la función notarial. Las situaciones que hemos enfrentado esta semana demuestran que no es así. Los adquirentes, en ambos casos, no evaluaron las hipotecas legales tácitas a que estaba sujeto el suelo, ni las obligaciones en las que se produce la subrogación legal del adquirente en las obligaciones del transmitente.
El comprador de vivienda, después de que han pasado varios años desde que la adquirió, sigue recibiendo periódicamente facturas de la Junta de Compensación del ámbito en que se encuentra el suelo sobre el que se construyó, que es capaz de afrontar eso sí, pero que equivalen anualmente a la paga extraordinaria de un salario medio; y el comprador del terreno está inmerso en un procedimiento judicial de reclamación de cantidad por cuotas de urbanización en el que previsiblemente vendrá condenado al pago y se verá compelido a iniciar un procedimiento frente a su transmitente, si es que no le ha prescrito la acción, para tratar de recuperar los importes que satisfaga. Por cierto, la reclamación que soporta tiene más importe, incluso, del que consta en la escritura que pagó por la parcela.
Ciertamente no son situaciones muy habituales, pero suceden. La jurisprudencia de nuestros tribunales, como buen termómetro de las cuestiones que generan conflictos, cuenta con suficientes sentencias como para que estemos alerta de la problemática. Una de ellas muy reciente del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, dictada en abril de este año, se hace eco de la doctrina del tribunal Supremo y vuelve a reiterar que el adquirente de una finca registral resultante de la protocolización de un proyecto urbanístico de equidistribución (donde se sitúan actualmente la mayoría de nuevas viviendas), aun no constando ya en el Registro de la Propiedad por haberse cancelado por caducidad la nota de afección de la finca al cumplimiento de la obligación, se subroga por imperativo legal en las obligaciones del propietario inicial. Así lo establece la normativa estatal de suelo, garantía de la igualdad en el ejercicio de los derechos y deberes dimanante de la propiedad urbana, pero también lo establecen así la mayoría de las normativas urbanísticas autonómicas, y desde luego también la castellanomanchega y la madrileña, por ser las regiones en que con mayor frecuencia desempeñamos nuestra labor profesional.
¿Vale la pena consultar con un Abogado antes de realizar una de las compras más importantes o en la que depositamos más ilusión? Valórenlo ustedes por sí mismos y tengan claro que el asesoramiento que les facilitan otros profesionales está focalizado en las cuestiones de su competencia y con frecuencia no alcanza a todas las situaciones que deben ser consideradas. No tiene sentido que invirtamos o proyectemos invertir decenas de miles de euros en comprar una casa o un terreno para construirla y consideremos muy costoso un buen asesoramiento.
Director del Despacho Rodrigo Abogados y Responsable del Departamento de Urbanismo.
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